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不动产投资信托基金(以下简称“REITs”)再次迎来政策春风。5月11日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，要求财政货币政策以就业优先为导向，稳住经济大盘。在部署进一步盘活存量资产方面，会议指出，盘活基础设施等存量资产，有利于拓宽社会投资渠道和扩大有效投资、降低政府债务风险。

业内人士表示，会议提到通过REITs的方式盘活存量基础设施建设项目，长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆。对于目前已建成或建设中的基建项目有助于增加其流动性，中期利好基建板块。

用发行REITs等方式盘活基建存量资产

为进一步盘活存量资产，本次国务院常务会议表示，一要鼓励通过发行不动产投资信托基金等实施盘活。指导地方拿出有吸引力的项目示范，对参与投资的各类市场主体一视同仁。二要完善市场化运营机制，提高项目收益水平。对回收资金投入新项目，专项债可予以支持。三要坚持市场化法治化原则，公开透明确定交易价格。确保基础设施稳健运营，保障公共利益。

“拓宽基础设施公募REITs的试点范围。”5月10日，证监会副主席王建军在接受新华社采访谈及“以改革促发展、促稳定”时，再次强调了公募REITs的重要地位。自2021年6月首批公募REITs产品上市以来，交易平稳有序，为后续市场扩容奠定了良好的基础。去年以来，政策层面多次提及推进公募REITs试点，进一步促进投融资良性循环，并在税收、扩募机制等诸多配套机制上给予支持。

去年以来，REITs在一系列政策推动下落地，试点范围不断扩容。2021年7月份，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》扩大试点行业范围后，2021年12月份，国家发改委发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》(以下简称《通知》)，明确七方面要求，为进一步加快推进公募REITs试点有关工作再作部署。今年3月18日，证监会表示，抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。今年4月份，沪深交易所就公募REITs扩募规则征求意见。

在税收优惠方面，1月29日，财政部、税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》，针对原始权益人在公募REITs的发行设立和存续运营环节的所得税问题进行优化，正式拉开中国公募REITs税收优惠的序幕。

在政策的支持下，各地优质项目纷纷上马。目前，沪深交易所已经上市的公募REITs产品涉及高速公路、产业园、仓储物流、清洁能源等诸多行业的优质标的。今年4月份，深圳市人才安居集团向国家发改委报送全国首个保障性租赁住房REITs项目。此后，苏州、西安等地保障性租赁住房REITs项目传来捷报。保障性租赁住房公募REITs试点项目落地也箭在弦上。

完善市场化运营机制提高项目收益水平

在打开试点范围、加大产品供给的同时，也要做好存量项目的管理。《通知》明确，对已发行的公募REITs项目，要加强回收资金使用情况的跟踪监督，定期调度回收资金是否及时使用、是否投入到原始权益人承诺的新项目建设以及使用方式是否为资本金注入等情况，督导项目原始权益人切实履行承诺。

公募REITs要求合并后基金年度可供分配金额的90%要分配给投资者，可供分配金额直接影响到投资者的收入以及产品在二级市场估值。除了底层资产的质量，决定公募REITs项目能否实现良好收益的另一个关键因素是项目运营公司的管理能力。

有业内人士表示，要保证REITs产品具有良好的市净率和流动性，必然要对各项资产的运营表现提出要求。借鉴境外REITs每年的年报数据信披要求，重要的运营数据例如各项物业的财务指标、出租率、净营业收入、租金情况、费用情况、租约情况、重点租户情况等必须披露。这些业绩表现的好坏将直接对REITs的市场价格产生影响，进而影响到企业自身的资管收益及后续资产退出的回报水平。“资产管理本质上还是依托于运营能力的提升。只有扎扎实实地做好运营，金融化才能为企业带来更多的助力，否则，金融化只能是悬在企业头上的一柄利刃。明确资管目标对运营提升的要求，才能更加合理地制定资管策略，从而在未来的发展上少走弯路。”上述业内人士表示。

近日，首批上市的公募REITs一季报陆续披露，业绩有所分化。国盛证券表示，整体而言，全部3只高速公路类REIT、博时蛇口产业园REIT受疫情影响，税息折旧及摊销前利润(EBITDA)不及募集说明书预期;富国首创水务REIT受季节性影响，也低于募集说明书预测值的13.6%。除此之外，其他6只基础设施公募REITs整体运营情况良好，EBITDA表现均超预期。